服務(wù)團(tuán)支招｜疫情下公平原則的法律適用——基于商業(yè)物業(yè)的減免租金之分析
時間: 2020-02-14 訪問量：989
歲末年初，新型冠狀病毒感染肺炎疫情來襲。自2020年1月20日起，全國各地政府均開始采取最為嚴(yán)格的隔離防控措施，大部分商業(yè)活動被叫停或進(jìn)行限制，大部分行業(yè)經(jīng)營受到?jīng)_擊，大型購物商場、餐飲業(yè)、酒店業(yè)等需要租賃場地進(jìn)行經(jīng)營的行業(yè)受到的沖擊尤為嚴(yán)重，其中房租的支出無疑是相關(guān)行業(yè)面臨的最主要困境之一。由此衍生出房租減免的法律問題，亟待解決，這也關(guān)乎我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及恢復(fù)。廣西君美律師事 務(wù)所在法律研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)公平原則對前述法律問題分析如下：
一、處理疫情下的房租減免問題應(yīng)當(dāng)適用公平原則
1、疫情應(yīng)屬于不可抗力
全國人大常委會法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉于2020年2月10日表示，新冠肺炎疫情導(dǎo)致不能履行合同，屬于不可抗力，可以部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定除外。
此外，參照《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（該通知已于2013年4月8日被廢止）第三條第三款之規(guī)定，因“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行合同而引起的糾紛，按照《合同法》第一百一十七條（不可抗力）妥善處理。
2、能否援引《合同法》第一百一十七條主張減免租金？
我們認(rèn)為該條規(guī)定不能作為承租人減免租金的請求權(quán)基礎(chǔ)。該法條雖規(guī)定不可抗力時可以部分或全部免除責(zé)任，但必須指出該責(zé)任應(yīng)為不能履行合同的違約責(zé)任，而非減免租金變更合同。減免租金的實質(zhì)是要求合同雙方共擔(dān)不可抗力引發(fā)的合同利益損失。
3、適用公平原則可以作為處理請求減免租金的法律依據(jù)
首先，公平原則是一項基本的法律原則，而法律原則的適用實際上是法官自由裁量權(quán)的表現(xiàn)。在司法實踐中，為保證法律的可預(yù)測性及防止濫權(quán)，法官不得任用自由裁量權(quán)，必須優(yōu)先適用法律規(guī)則。只有當(dāng)法律規(guī)則出現(xiàn)空白，或適用具體法律規(guī)則會造成極大不公時，才可以在個案當(dāng)中適用法律原則。
我國現(xiàn)有的法律規(guī)則體系并沒有對疫情下出現(xiàn)的減免租金請求作出具體規(guī)定，因此適用公平原則處理減免租金請求，符合“窮盡法律規(guī)則，方得適用法律原則”的民法適用原則。
其次，《民法總則》第六條、《合同法》第五條都明確規(guī)定，民事主體應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。公平原則的裁量基礎(chǔ)是合同雙方的權(quán)利平衡，而非單方“照顧”承租方的損失。疫情下，社會出現(xiàn)了“房東免租”的道義呼吁，也產(chǎn)生了“道德綁架”的爭議。適用公平原則可以在出租人與承租人尋找平衡，兼顧雙方權(quán)益，分擔(dān)疫情造成的損失，而不是簡單的“一免了之”，有利于減少社會矛盾。
最后，目前已有法院明確應(yīng)適用公平原則處理疫情下的租賃糾紛。杭州市中級人民法院于2020年2月7日發(fā)布的《【民商事篇】疫情防控涉及你我他，你關(guān)心的民商事法律問題都在這里了！》，其中第9問就明確應(yīng)適用公平原則處理減免租金糾紛。
二、公平原則在房租減免問題上的具體適用
1、疫情下?lián)p失的理解及分擔(dān)原則
適用公平原則處理減免租金問題的核心就是雙方共擔(dān)損失，那么可以共擔(dān)的損失是什么？
租賃合同的合同目的就是承租人利用租賃的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，而出租人須確保租賃物業(yè)具備適租性、滿足租賃目的。疫情下，無法正常經(jīng)營已經(jīng)導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，此時應(yīng)視為合同的暫時無法履行或無法完全履行，那么雙方基于此產(chǎn)生的損失應(yīng)分別為：出租人的租金損失、承租人的使用權(quán)損失。這兩種損失實際上是不同角度上的同一損失，因為使用權(quán)量化后還是租金，且該兩種損失不可能同時重復(fù)發(fā)生，即若出租人免租則承租人沒有使用權(quán)損失，反之亦然。因此，疫情下，租賃雙方可以分擔(dān)的損失實際上就是疫情期間的租金。
正常情況下，公平原則下的分擔(dān)應(yīng)該是合同雙方平攤損失，租金減半。當(dāng)然，在某些情況下，還需延長特定租期，如在“培育租賃期”（為了吸引入駐商家、帶動商場人流，商業(yè)物業(yè)出租人給予承租戶一段時間的低租金租賃期或免租租賃期）內(nèi)發(fā)生疫情的，除了給予租金減半，亦應(yīng)適當(dāng)延長“培育租賃期”。簡言之，公平原則下的分擔(dān)應(yīng)為“平攤為主，特殊問題特殊考慮”，由法官行使自由裁量權(quán)最終確定。
2、扣點付租方式的特殊處理
市場上也存在特殊“付租”的情況，即出租人收取承租人銷售金額的一定比例作為租金，且雙方簽訂合同的名稱也未必為租賃合同，有可能為合作協(xié)議或承包協(xié)議，但究其合同本質(zhì)仍為租賃合同，亦應(yīng)適用公平原則調(diào)整“租金”。
鑒于此等情況下，租金并非固定，那如何確定疫情下的租金損失？我們認(rèn)為采取近十二個月的平均租金（扣點）作為租金標(biāo)準(zhǔn)較為妥當(dāng)，若承租不足十二個月或承租時間過短的，則可參考相鄰物業(yè)的租金進(jìn)行確定。
3、不開業(yè)或有限開業(yè)的區(qū)別
疫情下，部分商家進(jìn)行了有限的經(jīng)營，如餐廳關(guān)閉堂食，利用廚房和前臺開展外賣業(yè)務(wù)，這確實與完全停業(yè)存在區(qū)別。此時，如何確定損失？
我們認(rèn)為原則上對此不宜做區(qū)別，疫情下利用租賃物業(yè)開展外賣或其他便民業(yè)務(wù)，具有一定的社會維穩(wěn)性質(zhì)，是承租人承擔(dān)社會責(zé)任的一種表現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)予以鼓勵，不宜用于沖抵雙方的損失。誠然，若承租人外賣業(yè)務(wù)收入超過平時收入的，或有限開業(yè)未體現(xiàn)社會責(zé)任的，法官在適用公平原則時亦應(yīng)當(dāng)予以考慮。
4、疫情期間的確定
公平原則下分擔(dān)的損失期間應(yīng)為受疫情影響期間，而非官方宣布的疫情期間，受疫情期間的起點應(yīng)定于2020年1月20日，因為鐘南山院士在當(dāng)日央視訪談中表示存在新冠肺炎“人傳人”的特點，社會開始出現(xiàn)恐慌，已開始影響租賃合同的目的。受疫情期間的終點應(yīng)為政府相關(guān)部門宣布疫情結(jié)束之日再加一個合理消費(fèi)信心恢復(fù)期（一般為1至2個月）。
為何需要增加消費(fèi)信心恢復(fù)期？這是考慮到疫情結(jié)束后，人們的防控思維存在慣性，正常消費(fèi)觀念需要一定的時間才能恢復(fù)，在此期間承租人的經(jīng)營仍受影響。
四、其他需要考慮的問題
1、合同關(guān)于不可抗力的約定效力
若合同雙方在合同條款中明確，租金不因不可抗力而調(diào)整的，承租人是否還可以主張減免租金？是否還可以適用公平原則？
我們認(rèn)為承租人仍有權(quán)要求調(diào)減租金，雖然《合同法》第一百一十七條未規(guī)定不可抗力下可以調(diào)整合同義務(wù)，但《民法總則》第六條、《合同法》第五條都明確規(guī)定民事主體應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。因此，租金不因不可抗力調(diào)整的約定，有違公平原則的合理性，且此次疫情的經(jīng)濟(jì)影響范圍超過了2003年的“非典”疫情，已經(jīng)超出了合同雙方立約時的合理預(yù)見，類似條款不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)遵守之。
2、情勢變更原則的慎用
疫情的影響除了適用公平原則外，是否還可以適用情勢變更的裁判規(guī)則？我們不建議以情勢變更為由主張調(diào)整租金，首先《合同法解釋二》第二十六條明確情勢變更不是不可抗力，而此次疫情的影響已基本上被定義為不可抗力。其次，《關(guān)于正確適用<合同法>若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》明確要求，對必須適用情勢變更進(jìn)行裁判的個案，要層報高級人民法院審查批準(zhǔn)，必要時應(yīng)提請最高人民法院審核。因此，基于減免租金的金額普遍不高，情勢變更的適用有可能浪費(fèi)司法資源，造成訟累，更與目前主流司法觀點不符。
結(jié)語：共克時艱，需要出租人和承租人共同完成，不但是道義，更是法律的要求。
