服務(wù)團(tuán)支招｜承租人以疫情為由拒付租金，出租人能否主張違約并解除合同？
時(shí)間: 2020-03-09 訪問量：1,167
問題
承租人以疫情為由拒絕支付租金或者逾期支付租金，承租人能否依照合同約定追究承租人的違約責(zé)任？能否單方解除租賃合同？
相關(guān)規(guī)定
1、《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
2、廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院民二庭《關(guān)于審理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指導(dǎo)意見》第一條第2點(diǎn)規(guī)定，因疫情原因或者政府及有關(guān)部門實(shí)施疫情防控、應(yīng)急措施導(dǎo)致合同履行不能，當(dāng)事人在訴訟中提出適用不可抗力請求解除合同或者免除民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民法總則》第 180 條和《中華人民共和國合同法》第 94 條第 1 項(xiàng)、第 117 條、第 118 條的規(guī)定處理。
第二條處理原則：堅(jiān)持鼓勵(lì)交易原則。嚴(yán)格合同解除的條件，防止違約方濫用不可抗力或者情勢變更抗辯，損害守約方合同利益。
3、堅(jiān)持貫徹公平原則。綜合考慮合同約定、疫情對合同履行的影響程度、各方當(dāng)事人的過錯(cuò)等因素，公平處理矛盾糾紛。
律師意見
租賃合同為雙務(wù)合同，出租人的合同義務(wù)是將約定使用條件的房屋交付給承租人使用，而承租人的合同義務(wù)則是依約支付租金。若租賃合同有不可抗力條款，且承租人確實(shí)存在因疫情治療或被采取隔離導(dǎo)致無法按時(shí)支付租金，則可援引不可抗力主張延緩支付租金。但出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將該情況告知出租人，并在具備支付條件的合理期限內(nèi)支付。
如果無前述情形的，承租方拒絕、遲延繳納租金的，租賃合同對違約支付租金有約定的，可以依據(jù)約定處理；未進(jìn)行約定的可以按照我國《合同法》，出租人要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
律師建議
除因疫情導(dǎo)致不可抗力或者情勢變更等情形外，需要變更合同對租金金額或者支付租金期限的變更，都需合同雙方達(dá)成合意。比如，自治區(qū)國資委針對疫情出臺(tái)扶持政策，要求國有出租寫字樓等房屋，可以免收一個(gè)月租金，減收兩個(gè)月50%的租金。這僅僅是國資委對其享有管理和處分的國有出租房屋作出的承諾規(guī)定。但對于民用房屋，只有房屋所有權(quán)人或者享有處分權(quán)人，才能決定對房屋租金減免的權(quán)利。否則出租人在沒有達(dá)成減免緩交租金的合意情況下，還是及時(shí)加強(qiáng)與承租人溝通協(xié)商。承租人也應(yīng)綜合考慮疫情對出租人影響的真實(shí)情況，及時(shí)作出答復(fù)。希望雙方實(shí)事求是，換位思考，各讓一步，共渡疫情難關(guān)。
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